Le schéma de départ
Vous exercez dans une société d’exercice libéral (SEL), détenue par votre holding de profession libérale (SPFPL). Les murs, eux, appartiennent à une SCI qui les loue à la société d’exercice. Jusque-là, rien de spécial. La question qui engage vraiment : qui détient la SCI ?
Trois façons de détenir les murs
| SCI à l’IR détenue par vous | SCI à l’IS | Murs dans la SPFPL | |
|---|---|---|---|
| Loyers | Imposés chez vous en revenus fonciers, plus prélèvements sociaux | Imposés à l’IS (15 % puis 25 %), après amortissement de l’immeuble | Dans le résultat de la holding, à l’IS |
| Financement | Emprunt de la SCI, remboursé par les loyers | Idem, avec un effort fiscal réduit pendant le remboursement | Remboursement aidé par les dividendes remontés de la société d’exercice |
| Revente de l’activité | Les murs restent à vous : vous devenez le bailleur du repreneur | Idem, mais la plus-value future se calcule après amortissements, donc plus lourde | Les murs suivent les titres, sauf réorganisation préalable, souvent coûteuse |
| Transmission | Simple : donation de parts, démembrement possible | Possible, avec une fiscalité latente dans la société | Patrimoine professionnel et privé mélangés |
| Pour qui ? | Projet de transmission familiale, tranche d’imposition maîtrisée | Horizon long, loyers réinvestis, pas besoin de revenus immédiats | Priorité au financement du rachat, cadre à valider avec l’Ordre et l’avocat |
Informations générales, à adapter à votre profession, à vos statuts et à votre situation. Le montage se valide avec votre expert-comptable et votre avocat ; mon rôle est de chiffrer les conséquences patrimoniales de chaque option et de coordonner les décisions.
Ma règle : chiffrer la sortie avant l’entrée
Le schéma le moins taxé pendant le remboursement est rarement le moins taxé à la revente. Avant de signer, on simule trois moments : la revente de l’activité, le départ en retraite et la transmission aux enfants. La bonne structure est celle qui tient sur les trois.
Un loyer de marché, pas un loyer d’arrangement
Un loyer trop haut ou trop bas entre votre SCI et votre société d’exercice expose à un redressement. On le documente dès le départ.
Le bail se négocie aussi avec vous-même
Durée, révision, travaux : le bail entre la SCI et la SEL sera repris par votre successeur. Il pèse sur le prix de cession.
Changer d’avis coûte cher
Transférer les murs d’une structure à une autre déclenche en principe une imposition de la plus-value et des droits d’enregistrement. Mieux vaut décider au départ.