Le principe en une phrase
La propriété d'un bien se divise en deux : l'usufruit (le droit d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit d'en disposer). Avec une donation temporaire d'usufruit, vous gardez la nue-propriété et vous donnez l'usufruit pour quelques années. Au terme, l'usufruit s'éteint et vous redevenez plein propriétaire, sans formalité ni droits.
Les 4 temps d'une donation temporaire d'usufruit
Pourquoi c'est efficace
- Impôt sur le revenu : les revenus du bien ne sont plus imposés chez vous, à votre tranche marginale, mais chez votre enfant, souvent peu ou pas imposable.
- IFI : c'est l'usufruitier qui déclare le bien. Pendant toute la durée, il sort de votre base taxable.
- Droits de donation : l'usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans (toute période entamée compte). Pour une donation de 5 ans sur un bien de 400 000 €, la valeur donnée est de 92 000 €, souvent couverte par l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
- Pour l'enfant : il dispose de revenus réguliers pour financer ses études ou son installation, sans dépendre de virements de ses parents.
Cas concret : financer les études d'Emma
Cas pratique fictif, à titre d'illustration
Les parents d'Emma sont imposés dans la tranche à 41 % et redevables de l'IFI. Ils détiennent 400 000 € de parts de SCPI qui distribuent environ 18 000 € par an. Emma, 20 ans, étudiante en médecine, forme son propre foyer fiscal.
Ils lui donnent l'usufruit temporaire des parts pour 6 ans.
Valeur de la donation : 23 % de 400 000 € = 92 000 €, soit 46 000 € par parent, sans droits grâce aux abattements
Fiscalité des revenus avant : environ 10 500 € par an (41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux)
Fiscalité des revenus chez Emma : de l'ordre de 4 000 € par an, essentiellement les prélèvements sociaux
IFI : les parts sortent de la base des parents pendant 6 ans, soit jusqu'à 4 000 € d'économie annuelle selon leur tranche
Au total : plusieurs dizaines de milliers d'euros économisés sur 6 ans, et 108 000 € de revenus versés à Emma pour ses études.
Impôt annuel sur les 18 000 € de revenus
Les conditions à respecter
| Condition | Pourquoi |
|---|---|
| Acte notarié | La donation d'un usufruit portant sur des biens immobiliers ou des parts de société doit être formalisée chez le notaire. |
| Durée d'au moins 3 ans | L'administration admet le montage pour une durée minimale de 3 ans. En dessous, risque de requalification. |
| Donation réelle | Le bénéficiaire doit disposer librement des revenus. Si les parents continuent de les utiliser, l'avantage tombe. |
| Bien productif de revenus | Le montage n'a d'intérêt que pour un bien qui génère des revenus : immobilier locatif, SCPI, portefeuille de titres. |
| Pas de double avantage | Vous ne pouvez pas en parallèle déduire une pension alimentaire versée au même enfant pour les mêmes besoins. |
Questions fréquentes
Et si mon enfant est rattaché à mon foyer fiscal ?
Dans ce cas, ses revenus s'ajoutent aux vôtres : l'avantage sur l'impôt sur le revenu disparaît. Le montage suppose un enfant qui déclare ses revenus seul.
Peut-on le faire sur sa résidence principale ?
Ce n'est pas pertinent : la résidence principale ne produit pas de revenus et l'usufruitier devrait l'occuper ou la louer.