Les murs du cabinet en SCI : le montage chiffré sur 20 ans
Votre cabinet paie un loyer chaque mois. La seule question est de savoir à qui. Versé à votre propre SCI, il rembourse un bien qui vous appartiendra, à condition de choisir le bon régime fiscal dès le départ.
Charles Moreau, Évolution Patrimoine. Article illustré par un cas pratique fictif.
Dr Claire B., 44 ans, chirurgienne-dentiste. Son propriétaire vend le local de 120 m² où elle exerce : 360 000 €. Elle paie aujourd’hui 1 800 € de loyer par mois.
- Achat par une SCI dont elle détient les parts, frais d’acquisition (28 000 €) financés par un apport
- Emprunt de 360 000 € sur 20 ans, taux de 3,5 % retenu pour l’exemple (hors assurance) : 2 088 € par mois
- Loyer de marché versé par son cabinet à la SCI : 1 800 € par mois, charges du propriétaire : 1 200 € par an
Le circuit de l’argent
Le loyer doit correspondre au prix du marché : trop élevé, il serait contestable fiscalement ; trop bas, il priverait la SCI de quoi rembourser. Un bail professionnel en bonne et due forme est indispensable.
L’effort réel, selon le régime fiscal
Le loyer (21 600 € par an) ne couvre pas tout à fait l’échéance (25 054 € par an). Mais le vrai sujet est ailleurs : l’impôt sur les loyers.
À l’impôt sur le revenu, la SCI est transparente : les loyers diminués des intérêts d’emprunt et des charges s’ajoutent à vos revenus fonciers, taxés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Le remboursement du capital, lui, n’est pas déductible. À mesure que les intérêts baissent, l’impôt monte, alors que l’échéance reste fixe : c’est l’effet de ciseaux. Pour Claire, l’effort passe de 776 € à 1 355 € par mois.
À l’impôt sur les sociétés, la SCI déduit en plus l’amortissement du bâtiment (10 200 € par an ici). Le résultat imposable reste faible, taxé à 15 %. L’effort tourne autour de 400 à 500 € par mois.
Le revers de l’IS : la sortie
L’impôt sur les sociétés allège la phase de remboursement, mais il change la fiscalité de la revente. La plus-value se calcule sur la valeur comptable, diminuée des amortissements pratiqués, sans abattement pour durée de détention.
| Revente du local après 20 ans, au même prix de 360 000 € | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Base de calcul de la plus-value | Prix d’achat : 360 000 € | Valeur nette comptable : 156 000 € |
| Plus-value imposable | 0 € | 204 000 € |
| Impôt dû par la SCI | 0 € | 46 750 € d’impôt sur les sociétés |
| Pour récupérer l’argent | Disponible pour les associés | Distribution soumise au prélèvement forfaitaire de 31,4 % |
Si Claire garde le local après sa retraite et le loue à son successeur, la SCI à l’IS reste un outil efficace pour capitaliser les loyers. Si elle prévoit de vendre, l’IR reprend l’avantage sur la durée. Le régime se choisit en fonction de la sortie, et l’option pour l’IS devient irrévocable au bout de cinq ans.
Les points à verrouiller
- L’assurance emprunteur : si vous ne pouvez plus exercer, le cabinet ne paie plus le loyer, et la SCI ne rembourse plus.
- La répartition des parts : conjoint, enfants en nue-propriété, associés du cabinet. Elle prépare la transmission dès l’achat.
- Le bail : durée, révision du loyer, travaux à la charge de qui. Il protège la SCI autant que le cabinet.
- La cession du cabinet : un successeur sera-t-il prêt à louer, ou à racheter les murs ?
Par où commencer
Trois éléments suffisent pour un premier chiffrage : le prix du local, votre loyer actuel et votre horizon de cessation d’activité. Au premier échange, je compare avec vous l’IR et l’IS sur votre situation, et je prépare le volet financement de votre projet. Les statuts de la SCI et l’acte d’achat relèvent ensuite de votre notaire ou de votre avocat, avec qui je coordonne le dossier.
Information générale, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Cas pratique fictif, chiffres arrondis, taux d’emprunt et loyer retenus à titre d’hypothèse, tranche marginale d’imposition de 41 %, impôt sur les sociétés calculé au taux de 15 % puis 25 % au-delà de 42 500 €, règles en vigueur au 29 octobre 2026. À lire aussi : chirurgien-dentiste, votre retraite CARCDSF et achat immobilier en direct ou via une SCI.
Et si votre loyer remboursait vos murs ?
Trente minutes pour comparer SCI à l’IR et à l’IS sur votre local, et chiffrer l’effort réel.
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