LMNP : ce que coûte désormais la revente
Les amortissements qui ont effacé l’impôt sur vos loyers reviennent au moment de vendre. Sur un studio meublé revendu après douze ans, la facture fiscale est multipliée par près de trois.
Charles Moreau, Évolution Patrimoine. Article illustré par un cas pratique fictif.
Antoine, 52 ans, cadre, imposé à 30 %. Il a acheté en 2014 un appartement loué meublé, 220 000 €. Au régime réel, il a déduit 66 000 € d’amortissements sur l’immeuble en douze ans. Ses loyers n’ont presque jamais été imposés.
Il le revend en 2026, 260 000 €.
Ce qui a changé
La loi de finances pour 2025 (article 84) a modifié le calcul de la plus-value des loueurs en meublé non professionnels. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits pendant la location. La plus-value imposable grimpe d’autant.
Le régime des plus-values immobilières des particuliers reste applicable : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. Exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute.
Le calcul pour Antoine
| Après 12 ans de détention | Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 40 000 € | 106 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 %, abattement de 42 %) | 4 408 € | 11 681 € |
| Surtaxe (plus-value imposable de plus de 50 000 €) | 0 € | 1 230 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %, abattement de 11,55 %) | 6 085 € | 16 126 € |
| Total | 10 493 € | 29 037 € |
18 544 € de plus pour la même vente. Et plus la durée de détention s’allonge, plus l’écart fond :
Le LMNP est-il mort ? Non, il se pilote
Pendant douze ans, les 66 000 € d’amortissements ont évité à Antoine environ 31 000 € d’impôt et de prélèvements sociaux sur ses loyers (30 % + 17,2 %). Même après la réforme, le bilan reste positif. Ce qui a changé, c’est la sortie : elle ne s’improvise plus.
- Allonger la détention : à 22 ans, l’impôt sur le revenu disparaît. À 30 ans, tout disparaît.
- Transmettre plutôt que vendre : une donation ou une succession n’entraîne pas l’imposition de la plus-value. Un bien meublé se transmet aussi en nue-propriété.
- Vérifier les exceptions : les logements situés en résidences services pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées (dont les EHPAD) ne sont pas concernés par la réintégration.
- Choisir la date de revente : un an de détention en plus, c’est 6 % d’abattement supplémentaire sur l’impôt sur le revenu à partir de la 6e année.
Avant d’acheter un nouveau meublé, la question n’est plus seulement le rendement. C’est la durée pendant laquelle vous le garderez et ce que vous en ferez ensuite. Un investissement locatif se construit avec sa sortie.
Par où commencer
Si vous détenez un ou plusieurs meublés, trois informations suffisent pour chiffrer votre situation : la date et le prix d’achat, le total des amortissements déduits (votre expert-comptable l’a dans vos liasses) et votre horizon de revente. Au premier échange, je calcule avec vous ce que coûterait une vente aujourd’hui, dans cinq ans, ou une transmission.
Information générale, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Cas pratique fictif, chiffres arrondis, règles en vigueur au 29 octobre 2026 (article 150 VB du Code général des impôts, modifié par l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025). À lire aussi : achat immobilier en direct ou via une SCI et les enjeux du démembrement de propriété.
Combien coûterait votre revente ?
Trente minutes pour chiffrer la sortie de vos meublés : vente maintenant, plus tard, ou transmission.
Premier échange offert et sans engagement. Visio ou téléphone.