SCPI de rendement : fonctionnement

Pierre-papier

SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C’est un regroupement d’investisseurs particuliers au sein d’une société civile. Leur objectif est d’acquérir des biens immobiliers pour les louer.

Comment cela fonctionne ?

La SCPI est gérée par une société de gestion qui se charge de trouver les biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer, de distribuer les revenus aux associés. La SCPI de rendement acquière des immeubles professionnels habituellement peu accessibles aux particuliers en direct.

Immobilier de bureaux

(activités tertiaires, sièges sociaux)

Immobilier commercial

(magasins, centres commerciaux)

Etablissements de santé

Immobilier lié à l'éducation

(crèches, écoles, résidences étudiantes)

(cliniques, maisons de retraite, laboratoires)

Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de l’ordre de 4 à 5 % par an, les revenus distribués sont stables dans le temps.

Les baux commerciaux ont, en général, une durée minimum fixée à 6 ou 9 ans donc le montant des loyers à percevoir est connu à l'avance.

Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Vous aurez le choix entre 2 régimes d’imposition :

Vous DEVEZ opter pour le régime réel si ...

Vous POUVEZ opter pour le régime micro-foncier si ...

Vous n'avez que des revenus fonciers issus de parts de SCPI
OU si
L'ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d'autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 €

Vous êtes propriétaire en direct d'un bien immobilier loué nu
ET si
L'ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d'autres biens immobiliers) est inférieur à 15 000 €

Les revenus fonciers nets (= revenus bruts - charges) sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d'imposition) et aux prélèvements sociaux (17.2%)

70% des revenus bruts sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d'imposition) et aux prélèvements sociaux (17.2%)

La société de gestion vous accompagne pour votre déclaration fiscale de revenus (et IFI) en vous transmettant toutes les informations nécessaires (montant à déclarer).

Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous pourrez réaliser une plus-value (si le prix de vente est supérieur au prix d'achat). Cette plus-value est soumise à l'impôt (19%) et aux prélèvements sociaux (17.2%).

Plus vous détenez vos parts de SCPI longtemps, moins la plus-value sera taxée car un abattement est pratiqué pour chaque année de détention (après 5 ans). Finalement, la plus-value est exonérée d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Lorsque vous vendez un bien d'une valeur inférieure à 15 000 €, vous pouvez bénéficier d'une exonération sur la plus-value réalisée.

8 à 12% du prix d'achat de la part (inclus dans le prix de la part), versés une seule fois lors de l'achat.

Avantages

Simple puisque la gestion est confiée à des professionnels

Diversifie votre patrimoine (secteurs de l’immobilier autres que l’habitation)

Mutualise et réduit les risques (plusieurs biens, nombreux locataires, secteurs géographiques et économiques variés)

Accessible (le prix d’une part peut-être de quelques centaines d’euros)

8 à 12% des loyers encaissés par la SCPI, ils sont prélevés chaque année. Evolution patrimoine affiche toujours les rendements nets de frais de gestion.

Points de vigilance

Le patrimoine de la SCPI :

• les immeubles doivent être conformes aux nouvelles normes de consommation d’énergie.

• pour répartir les risques et assurer une bonne liquidité des parts, le patrimoine de la SCPI doit avoir une taille significative et être réparti sur un nombre suffisant d’immeubles.

Le taux d’occupation financier des immeubles doit être supérieur à 90 %. C’est le rapport entre les loyers facturés et l’ensemble des loyers facturables. Si tous les immeubles étaient loués, il serait de 100 %.

Le montant du report à nouveau (=réserve) dont dispose la SCPI et qui lui permet, en cas de difficultés passagères, de faire face. Elle peut piocher dans cette réserve pour maintenir le rendement.

Toutes ces informations figurent sur le rapport annuel de la SCPI.

Combien ça coûte ?

L’achat de parts de SCPI (ou la revente) ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.

Mise en place

Vous achetez des parts de SCPI

Vous devenez propriétaires d'une partie du patrimoine immobilier de la SCPI

La société de gestion de la SCPI :
• recherche et achète des biens immobiliers,
• les loue,
• et les entretient.

Les loyers issus de la location des biens immobiliers vous sont redistribués par la société de gestion (après déduction des charges et frais)

L’horizon de placement recommandé est de minimum 10 ans. L’achat peut être fait grâce à votre épargne (paiement comptant = revenus complémentaires immédiats) ou en ayant recours à un prêt bancaire (financement à crédit = revenus complémentaires différés, une fois le crédit remboursé).

Avantages et inconvénients

Inconvénients

Moins liquide qu’un actif financier (mais plus liquide qu’un actif immobilier)

Placement immobilier soumis à l’IFI

Exemples

Nathalie, 66 ans, retraitée, veut des revenus pour compléter sa pension de retraite. Elle dispose d’un capital de 70 000 €.

Elle fait l’acquisition de parts de SCPI et reçoit 788 € de revenus par trimestre (rendement net de frais estimé à 4,50 %). Après paiement de la fiscalité (régime réel ; impôt sur le revenu à 11 % et prélèvements sociaux à 17,2 %) elle dispose de revenus complémentaires nets pour 566 € par trimestre. Son épargne est rémunérée à 3,20 % net de frais et de fiscalité.

Emilie et Julien, 40 et 38 ans, sont mariés et ont un enfant. Ils veulent développer leur patrimoine et dispose d’une capacité d’épargne de 600 € par mois.

Ils font l’acquisition de parts de SCPI pour 150 000 €, financés par un prêt amortissable (TEG 1,30 %), soit une mensualité de 918€ pendant 15 ans.

Ils reçoivent 1 688 € de revenus par trimestre (rendement net de frais estimés à 4,50 %). Pour calculer la fiscalité de ces revenus, ils optent pour le régime réel et déduisent les intérêts d’emprunt du crédit (+/-950 € par an en moyenne). Les revenus nets de frais et de fiscalité (régime réel ; impôt à 30 % et prélèvements sociaux à 17,2 %) sont de 1 004 € par trimestre.

Pour un effort d’épargne de 600 € par mois (revenus nets de frais et fiscalité = 1 004 € par trimestre / échéance du crédit 2 754 € par trimestre) pendant 15 ans (108 000 €), ils se constituent un patrimoine de 150 000 € (hors plus-value éventuelle).

Frais de souscription

Frais de gestion de la SCPI