Qu'est-ce que le démembrement ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Cette séparation peut porter sur un bien immobilier, des parts de SCPI, un contrat d'assurance-vie ou des parts sociales.
Démembrement et transmission
Le démembrement est un outil redoutablement efficace pour optimiser la transmission de votre patrimoine. En donnant la nue-propriété d'un bien à vos enfants tout en conservant l'usufruit, vous réalisez une donation dont la valeur est réduite (la valeur de la nue-propriété dépend de votre âge : plus vous êtes jeune, plus la décote est forte).
Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans aucune fiscalité supplémentaire. C'est un mécanisme particulièrement avantageux.
Démembrement et SCPI
L'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété temporaire est une stratégie intéressante pour les contribuables fortement imposés. Pendant la durée du démembrement (5 à 20 ans), vous ne percevez pas de revenus (donc pas d'imposition) et vous achetez les parts avec une décote significative (30 à 40 % sur 15 ans). À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété et commencez à percevoir les loyers.
Les points de vigilance
Le démembrement est un mécanisme juridique complexe qui nécessite un accompagnement professionnel. Les relations entre usufruitier et nu-propriétaire doivent être clairement définies (qui paie les travaux ? qui assume les charges ?). La convention de démembrement est un document essentiel.
